南充法律咨询 南充律所   房屋查封

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裁判宗旨

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申请执行人不能证明买受人购买房屋时明知房屋被查封的，即使事实上买受人确系在查封后购买，亦构成善意第三人，有权排除法院的强制执行。

案情介绍

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1、德润建筑公司诉天府房地产公司、烟台市福山区恒丰建材有限公司建设工程施工合同纠纷一案，烟台市中级人民法院于2010年12月6日作出（2010）烟民一初字第31号民事判决：一、天府房地产公司于判决生效之日起十日内支付德润建筑公司工程款23594451元。二、烟台市福山区恒丰建材有限公司对天府房地产公司上述一项的付款义务承担连带责任。该案诉讼期间，烟台市中级人民法院于2010年4月23日作出（2010）烟民一初字第31号民事裁定，查封了天府房地产公司包括涉案的天府街15-7号房产在内的财产一宗，查封期间自2010年4月23日至2012年4月22日，并于2010年4月23日、4月28日分别向烟台市国土资源局福山区分局（以下简称国土局），福山区房管局（以下简称房管局）送达了民事裁定书、协助执行通知书；于2010年4月29日分别向天府房地产公司、德润建筑公司送达了民事裁定书、查封（扣押）物品清单。

2、2010年12月17日，天府房地产公司与李秋燕签订商品房买卖合同，李秋燕购买天府房地产公司开发的天府街15-7号房屋，价格为1405946元。天府房地产公司于2011年1月11日为李秋燕出具了收取房款1405946元的发票。李秋燕于2011年1月19日取得该房屋的房屋所有权证，于2011年2月24日取得土地使用证。

3、烟台市中级人民法院执行过程中，李秋燕提出执行异议，主张其已购买涉案房产，要求解除对涉案房产的查封。烟台市中级人民法院于2012年12月7日作出（2012）烟执异字第64号执行裁定，中止对位于烟台市福山区天府街15-7号房产的执行。

4、德润建筑公司向烟台市中级人民法院提起执行许可之诉，一审法院判决：许可执行天府房地产公司位于烟台市福山区天府街15-7号房屋。

5、李秋燕不服一审判决，上诉至山东省高级人民法院，请求：撤销一审判决，改判中止执行位于烟台市福山区天府街15-7号房产同时解除查封。二审法院驳回上诉，维持原判。

6、2017年11月，高法院再审判决：一、撤销山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第516号民事判决和烟台市中级人民法院（2013）民一初字第10号民事判决；二、驳回烟台德润建筑有限公司的诉讼请求。

裁判要点和思路

本案争议焦点是李秋燕对烟台市福山区天府街15-7号房屋的权利能否对抗德润建筑公司向法院申请的强制执行。对此，高法院认为：

烟台市中级人民法院于2010年4月23日作出查封包括案涉房屋在内财产的民事裁定，于2010年4月23日、4月28日分别向国土局、房管局送达民事裁定书、协助执行通知书，于2010年6月29日分别向天府房地产公司、德润建筑公司送达民事裁定书和查封（扣押）物品清单。李秋燕于2010年12月17日与天府房地产公司签订商品房买卖合同，于2011年1月19日取得房屋所有权证，于2011年2月24日取得土地使用权证。李秋燕虽是在烟台市中级人民法院作出查封财产的民事裁定之后与天府房地产公司签订商品房买卖合同，办理产权证书，但并无证据表明查封财产在李秋燕签订商品房买卖合同和办理产权证书时已经进行公示，亦没有证据证明李秋燕签订商品房买卖合同和办理产权证书时知道涉案房屋已被查封。根据《高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款关于“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，烟台市中级人民法院的查封案涉房屋的行为不能对抗作为善意第三人的李秋燕。因案涉房屋所有权已转移至李秋燕名下，德润建筑公司基于其对天府房地产公司的债权要求执行案涉房屋，不能得到支持。天府房地产公司收到民事裁定书后仍然转让查封财产，国土局和房管局收到民事裁定书和协助执行通知书后仍为查封财产办理过户手续，违反法律规定，德润建筑公司可通过其他途径主张权利。

综上，李秋燕关于其善意取得案涉房产所有权，撤销原一、二审判决的再审理由成立，予以支持。原审法院认为李秋燕对案涉房屋的权利不能对抗德润建筑公司的执行，适用法律错误，本院予以纠正。本院依据《人民共和国民事诉讼法》百七十条款第二项、《高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款之规定：一、撤销山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第516号民事判决和烟台市中级人民法院（2013）民一初字第10号民事判决；二、驳回烟台德润建筑有限公司的诉讼请求。